欧宗洪画风突变,融信净负债降至77%

通博

09: 00

聚焦烟台站欧宗红的绘画风格突然发生变化,荣信的净债务降至77%三年前,这家住房公司的名字不得而知,并且在土地拍卖市场高调杀戮,收获之王;在突破千亿之后,融合变得不那么谨慎并且反复降低杠杆率。

上半年,融信的净负债率从2018年底的105%下降了28个百分点至77%。杠杆率下降后,荣信的销售增长率也明显放缓 - 上半年的合约销售额为567亿元。同比增幅仅为4%。

荣信中国董事局主席欧宗宏先生在临时业绩会议上表达了自己的判断:“房地产企业融资政策,特别是高杠杆企业,国内债券各方面都受到限制,信任是也受到限制,前端融资也受到限制。“

显然,欧宗宏想要摆脱“高杠杆”标签,即使它牺牲了一小部分增长。

线,首先,未来净负债率应保持在70%至90%之间;第二,只有30%-50%的回报金额将用于取得土地。

今年年初,荣信的年度目标为1400亿元,目标增长率仅为15%左右。从1月到7月,荣信完成了近700亿的合同销售,基本完成了一半的目标。下半年,公司将推出1200亿元。根据70%的计算率,它几乎可以完成年度目标。当然,这个目标与荣信过去的增长率相比并不高。

欧宗红的方向变得非常及时。今年的主要环境监管严格,融资紧缩,市场正在下滑。对过去依赖高杠杆增长的公司来说,“稳定”并不容易。

尽管经济增长放缓,但在今年的住房公司融资方面,荣信取得了进展。今年上半年,穆迪和标准普尔的评级有所提升。国内中正鹏远也给予该主题长期信用AAA评级。平均融资成本从7.1%降至6.9%。

凭借此前的高速发展,荣信在中国中期的收入增长良好。报告期内,营业总收入266亿元,比2018年上半年增长86%;毛利63.61亿元,同比增长52%;回归核心净利润19.56亿元,同比增长26%左右;每股基本盈利1.19元,同比增长17%。

刚刚上任不到两个月的荣信中国总裁于丽娟首次出现在香港演出会议上。属于她以前的杭州公司为收入做出了很大贡献。今年上半年,荣信的物业转让收入总额为261亿元,其中60%来自杭州市场;其次是福州,占11%。

在合同销售的上半年,杭州单城贡献了200多亿元,占36%,整个长江三角洲占71%。

但是,于丽娟承认杭州市场在下半年并不那么乐观。 “销售方面已经冷却了一点。预计第四季度土地市场将比现在更合理。”

不断降低信函的杠杆率不再是激烈的。上半年,荣鑫新增23块新土地,总建筑面积421万平方米,总股权建筑面积230万平方米,股权收购金额83.53亿元。

荣信表示,未来一级和二级联动项目将能够扩大土地储备。 2016年,荣信开始参与郑州市村的改造。 2017年,它开始参与郑州奥体城的转型。 2018年,它参与了太原市村的改造。

于丽娟说,郑州和太原的许多旧改革项目预计将在未来确认600万至700万平方米的权利。目前,荣鑫在全国43个城市拥有177个项目,总土地面积2654万平方米,股权土地储备1414万平方米。

新任总裁于丽娟还介绍了荣信的发展战略和就业情况。

在扩张方面,采用“1 + N”模式,即在深入培育核心市或省会城市后,有必要扩大周边地级市,实现区域的持续深度培育。

这套游戏之前曾在杭州,福州等城市使用,从省会到周边的地级市,最终形成了大型的业务部门。

线路有AB角,所以当在其他地级城市建立新的城市公司时,B角可以被送到城市公司的角落,而荣信的业务部门就是这样的模型。

激励机制包括业务部门的利润+后续投资。业务部门今年有多少利润,可以提取多少积分作为奖金,所有核心管理部门都必须遵循投资项目并成为项目合作伙伴。

虽然在当今的市场环境下,荣信已经大幅降低杠杆率以确保安全性,但增长规模已经下降太多并可能成为一个缺点。此前,阳光城执行董事长朱荣斌表示,要实现规模与杠杆之间的平衡,就像在钢丝上跳舞一样。

从寻求大到争取稳定,荣信已进入1000亿元的新阶段,但下半年尚不清楚的市场将继续带来更多挑战。

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