房产也有“垃圾分类”,这几种房子买了就是垃圾

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公元2019年6月,伟大的中国人民展开了一场历史性运动,名曰垃圾分类运动,以上海为革命根据地,充分调动群众力量,严格判断你是什么垃圾,稳步提升了该市垃圾的综合回收利用率。

运动开展至今,我们辨别垃圾的能力也应该与时俱进。小到最便宜的日常垃圾要懂得鉴别,大到最贵的房产垃圾更是要慧眼识穿。

若是大半辈子的积蓄投在一套垃圾地产上面,那可是欲哭无泪欲诉无门啊!

话不多说,一份垃圾房产分类大全,教你轻松判别哪些房产确实是“垃圾”。

可回收垃圾:

居住不适的老破小

老破小一般是真便宜,在均价6万往上的深圳,你还能在罗湖发现不到3万的经典老破小。

可是,即便如此廉价,老破小们还是长期无人问津。翻阅二手房的挂牌时间,老破小通常都挂了数月甚至一年多。

这也就是其便宜的道理,卖不出去。

众淘房者谁都不是傻子,肯定是老破小的居住环境不满足现代要求了,且在同等价位下有更好的选择,不然买房的人早就像捡到宝一样收下了,还能让这些房子挂这么久?

来看看具体是怎么个不满足法呢?

从小区来讲,路网杂乱,过道逼仄,车位紧张,机非乱停,没有物业,没有配套,更没景观。

从产品来讲,户型落后,没有电梯,年久失修,安全成疑,走水不畅,楼间紧密,立面破旧。

从区域来讲,新区迁移,老区贬值,产业远离,邻里老弱,商业衰败,基建不好,升值乏力。

就算有旧改,也难以改变老破小气数已尽的事实。且不谈旧改周期长,造成生活不便,旧改最大的作用还是改善城市面貌,而老小区人车不分流,户型缺陷等落后于时代的东西,基本不可能通过旧改改善。

而且,老房子贷款受限,银行对老房产的低评估通常要求首付比例非常高甚至拒贷,这更增加了买房者的成本。

总之,对于老破小,流动性肯定是不存在的,未来若想置换卖掉,必然不好出手。

但如果是不考虑流动,单纯因资金匮乏而不得不选择之的刚需,若能克服以上重重困难,实力装修一番强行住一住也没问题。

就怕一时冲动,忽视了未来产生的糟糕居住体验和上涨乏力,花重金买了一个住得无比难受的老房子,那真的就是垃圾房产了。

不过还好,即便是不宜居住的老破小,也算可回收垃圾,早日挂个良心价卖了,趁着近两年楼市调整期换个更有价值的城区次新或近郊新等等,还可以变废为宝。

湿垃圾:

没有规划的远郊盘

远郊的定义不好说,你可以把距离主城区边界超过15公里的地方定义为远郊,也可以把通勤时间超过1.5小时的区域算作郊外。

但这些,都不是重点,识别远郊到底值不值那个价格的地方,在于其发展跟不跟得上概念。

置业顾问一般会用华丽的辞藻辅以精致的沙盘告诉你,这个区域铁定是城市发展的方向,配套无数,产业遍地,生活便利,放心购买...

只不过,有个限定词:未来。

未来是五年,十年,还是二十年?一切并没有定论。

放眼整个城镇化飞速的中国来说,十年前和今天,除了一线城市的郊区变成了市区,包括众新一线城市在内的其他城市,只不过是从很偏变为有点偏而已。

中山的翠亨新区发展了八年,至今没形成居住环境;兰州的兰州新区发展了七年,到今天也没与主城区接上;西安的西咸新区发展了五年,今天还是没建出什么像样的城区出来……这些有一定概念的郊区尚且难以成型,那些置业顾问口中的“未来核心”,就更像是纸上谈兵了。

中山翠亨,中国很多远郊新区的缩影

尤其,是那些被开发商特意加了概念的远郊盘,更可能是五年十年甚至几十年都成不了气候的坑盘。

这些概念最常见的就是,养老、旅居、生态。

开发商拿着郊区最便宜的地,然后花大量成本来打以这些概念为主题的打广告,公交站台、地铁车厢、抖音推荐、商场银幕……到处都是某个你以为非常出名的XX城,实际上你买了才知道,所谓的生态千亩大盘,只不过是远郊千亩鬼城罢了。

如果连个陪你下棋的大爷都找不到,环境再好,养老也没意思啊!

北京二环到三环,与三环到四环的距离是差不多的,都是3到4公里的样子,但二环三环中间的面积,和三环四环中间的面积,却想差60平方公里,差了快有一倍。

可见,一个城市若想外扩发展,必须要开垦更大面积的土地。而以地方有限的财政力量,完全不可能做到雨露均沾。那么那些强加概念的远郊盘,又到等到猴年马月才能形成配套,楼盘宣传片中便利的生活,恐怕也是遥遥无期了。

没有落地规划的远郊,只会随着时间的推移,慢慢成为空城。若持有着那种卖卖不掉,住住不爽的远郊盘,就和湿垃圾一样,黏在手上,难以处理。

干垃圾:

产权不明房

干垃圾也称之为不可回收垃圾,换成房子就是买了以后抛都抛不出去的那种。

而产权不明的房子,往往就是最难抛售的,因为正规的二手房中介,都是不会接受无房产证的房子的。

你只能找私人渠道或小中介去交易,其中蕴藏的各种风险与可能产生的纠纷,可都是不受法律保护的。

比如,卖方的家庭成员内部可能对出售房产所得资金分配存有异议,即使协议签好了,人家家里协商不成反悔了,最后的赔偿等事宜还得上法庭解决。

除此之外,包括房产的赠与、置换、继承、出租等权利,都只能私底下签协议,风险巨大。

所以,很多人不敢买这类房子。其价格,也自然就便宜了。

那些只看到价格,却看不到背后的风险的人,往往就是这类房子的接盘侠。

那么,这背后的风险包括哪些呢?我们一起来了解一下。

产权不明的房子主要包括两类:一是根据当地政策不颁发房产证的安置房或回迁房,二是在农村集体土地上建设的小产权房。

无论是安置房还是小产权房,最大的共性就是小区环境和房屋品质差。这个就不说了,毕竟价格便宜。

容积率极高的小产权房

画窗户这种神操作的安置房

这些都是小事,忍忍也就算了。

但产权不明的房子意味着没有户口,没有户口就意味着没有学位,这对于下一代来说,可不是件小事情。

而且,安置房和小产权房都无法贷款。那么买房就必须全款,其上车成本和贷款买商品房是差不多的,且算上通货膨胀的话,全款买房远不如贷款买房划算。同样,你需要钱的时候也无法将这种房产抵押。

最后,小产权房有个最大的风险就是拆迁可能得不到赔偿的风险,有两种情况,一是房东变卦,面对高额的赔偿不承认买卖合同,二是你购买的小产权房屋属于违建。

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予赔偿。

当然,以上这些概率不大,不过碰上了,那就是真倒霉了。

总之,对于产权不明的房产,除非你笃定了我一定只是拿来自住且房东人品过关还不考虑升值,否则,就是一堆后悔莫及的湿垃圾了。

有害垃圾:

不利因素房和烂尾房

有害垃圾往往对人体造成巨大危害,有些房子,亦是如此。

1.不利因素房

不利因素包括气味、噪音、粉尘等影响居住的各种因素。一般来说,售楼处会在醒目处公布项目可能产生的各类不利因素,虽然通常是密密麻麻的一堆字,不过还是建议好好研究研究。

若是没研究清楚,那未来生活可就够受的了。

关于气味,小区周围若是有垃圾场、污水河、养殖场、屠宰场等等,时不时飘来的酸爽,会让你的心情十分糟糕。

关于噪音,小区周围若是有机场、火车站、铁路、立交、工厂、正在努力建设的小区二期项目等等,晚上你正要睡着的时候,广播却响亮地来一句列车已到站。

关于粉尘,小区周围若是有水泥厂、化工厂、火电厂、废旧站等等,你的每一次呼吸,将会变得无比沉重。

当然,基站和高压线这些已经辟谣的比较多了,倒不必担心那点辐射量。

总之,这些不利因素最好是自己实地考察加多方打探,谷歌地球、百度街景、高德测距等等,都可以作为考察工具,附近小区业主,附近工作人员等等,也都可以作为打探对象。

2. 烂尾房

所有垃圾房产中,烂尾房是最恐怖的。住你住不进去,贷款却该还还得还。所谓人财两空,说的就是这。

只是,烂尾楼在烂尾之前,你并不知道开发商会跑路,只能说去规避。

首先必然是选择五证齐全的开发商。(《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》)。

凡是以各种理由不亮出五证的,一律别碰。

郑州利海财富广场曾出现烂尾跑路事件,开发商破产后圈钱走人,业主损失惨重以至于围堵市委。

然而,利海当时并没有预售证,按置业顾问的说法,预售证正在办理之中。

显然,开发商肯定是某些地方不达标而办不下预售证,而并非正在办理。

然后是内购房。

即开发商在取得预售资格以前,告诉你可以以优惠价格内部购买,然后先交钱的房源。

这就更加明显了,开发商绝对是缺钱了想提前回笼资金,才推出所谓的“内购”。而这种资金链薄弱的开发商,一般都是破产大户或者延期大户。说不定你刚内购完人家就跑路,也说不定拖拉几年再交房。

曾经志远置业内购十年未交房的新闻,至今仍触目惊心。

关于规避烂尾楼,选有口碑有实力的大开发商是肯定的,但大开发商也不便宜,不是人人都买得起,如果非要选小开发商,就慎选那些只有这一个项目的小开发商,且要在网上查清楚该开发商近期有无官司等情况。

隐形垃圾:

“惊”装房

这种垃圾是房产垃圾里独有的分类。在交房之前,看不见,也摸不着,无形而来,防不胜防,故称为隐形垃圾。

精装房在交付之前,是完全没有办法知道开发商会不会交出质量存在严重问题或是与装修标准完全不符的“惊”装修房的。

解决方案,也只能选择有口碑,有实力的开发商,最好在网上先查一查该开发商在其他城市有没有出现装修维权案件。或者,干脆买毛坯。

垃圾分类的意义在于提高垃圾回收效率,保护自然环境。

同样,垃圾房产分类的意义也在于提高大家选房效率,保护公平高效的经济环境,让那些不良开发商和满大街寻找接盘侠的房东无利可图。

若更多的人能够心明眼亮的理性挑房,那些随便找块远郊便宜地块割把韭菜的开发商,那些不顾业主感受建在高架桥旁边的开发商,那些提前内购准备跑路的开发商等等,都将坑不到咱百姓。

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